編者按

　　2014年，也許是房地產(chǎn)“黃金時代”結(jié)束的標(biāo)志。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，怎樣在“白銀時代”，繼續(xù)保持穩(wěn)定前行和可持續(xù)發(fā)展，成為擺在每一家開發(fā)商面前的課題與戰(zhàn)略。

　　變則通、通則達(dá)，轉(zhuǎn)型成為傳統(tǒng)開發(fā)商的必然之選。

　　但在“白銀時代”，一些新形勢、新情況注定成為新常態(tài)化下開發(fā)商轉(zhuǎn)型的新基因，比如互聯(lián)網(wǎng)思維，存量市場價值，以地產(chǎn)為中心形成的城市商業(yè)或社區(qū)生活生態(tài)圈，這些既改變開發(fā)商的傳統(tǒng)角色，也將在未來幾年深刻改變房地產(chǎn)行業(yè)，改變城市的面貌，改變我們的生活。

　　積極迎接變化，傳統(tǒng)房地產(chǎn)商才能煥發(fā)新生命力。

　　輕資產(chǎn)運(yùn)營：借助金融杠桿卸“重負(fù)”

　　如何在現(xiàn)有的傳統(tǒng)房地產(chǎn)運(yùn)營模式上做進(jìn)一步的創(chuàng)新，這是上海某本土開發(fā)商內(nèi)部高層薛明（化名）去年一年都在思考的問題?！暗禺a(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流短缺，融資成本上升已是一個現(xiàn)實(shí)的問題。”薛明告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

　　一般而言，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)運(yùn)營模式是，開發(fā)商向銀行借貸拍地，然后開發(fā)建設(shè)，之后進(jìn)行項(xiàng)目銷售來回籠資金，房地產(chǎn)開發(fā)就是一個融資、拿地、開發(fā)、銷售的循環(huán)過程。

　　但是，在薛明看來，目前房企依靠單一的銀行貸款的融資方式或已無法維繼，傳統(tǒng)模式亟待尋求突破?！皞鹘y(tǒng)模式太重，特別是在整個行業(yè)處于下滑的當(dāng)前，房企在面臨資金和運(yùn)營的雙重壓力時，重模式的弊端就會放大。”薛明說，現(xiàn)在看來房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代一去不復(fù)返，金融環(huán)境收緊以及房地產(chǎn)利潤水平下降甚至趨于微利將成為常態(tài)。

　　據(jù)薛明向本報記者透露，眼下如何在做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)的同時，充分整合內(nèi)外部優(yōu)勢資源，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)主業(yè)向金融產(chǎn)業(yè)的延伸和拓展已成為他今年最大的工作任務(wù)。

　　薛明曾研究過國外同行的做法，在與不少外資同行交流的過程中他發(fā)現(xiàn)，不少發(fā)達(dá)國家的房企大多是以輕資產(chǎn)模式為主，基金是主要的融資模式，由開發(fā)商自己來發(fā)起基金為自身開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行融資。“這樣做的好處是，可以以較少的自有資金通過資本市場的手段來撬動大量社會資金來投資項(xiàng)目，不僅拓展了開發(fā)商的融資渠道，而且開發(fā)商本身不用承擔(dān)過重的資金壓力及風(fēng)險?！毖γ髡f。

　　清科研究中心分析師傅喆認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)有深入的了解，同時擁有廣泛的資源網(wǎng)絡(luò)，是參與房地產(chǎn)基金這一投資領(lǐng)域的優(yōu)勢所在。此外，通過這種方式，房地產(chǎn)企業(yè)集開發(fā)商和投資人身份于一身，將有助于其參與產(chǎn)業(yè)整合，助推產(chǎn)業(yè)升級。

　　據(jù)記者了解，利用房地產(chǎn)信托或房地產(chǎn)基金的方式運(yùn)營地產(chǎn)項(xiàng)目，從傳統(tǒng)重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)模式向輕資產(chǎn)的地產(chǎn)金融領(lǐng)域涉足，的確已成為近幾年房企業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重要趨勢之一。

　　近年來，包括萬科、保利、世茂等房企相繼提出向輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)曾對外表示將大力發(fā)展房地產(chǎn)基金，未來以持有型為主的重資產(chǎn)和以房地產(chǎn)基金合作為主的輕資產(chǎn)將占到公司整體盈利水平的三分之二。

　　根據(jù)公開資料，早在2010年成立的盛世神州房地產(chǎn)投資基金中就有包括上海復(fù)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、陽光100集團(tuán)等房地產(chǎn)開發(fā)商的身影；2011年金地集團(tuán)與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金完成第一期、第二期的募集；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與私募巨頭KKR聯(lián)合成立房地產(chǎn)基金，以此用作投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目。同年，萬通地產(chǎn)在公告中披露與華潤深國投信托有限公司共同發(fā)起設(shè)立萬通核心成長股權(quán)投資基金，以基金方式引入信托資金。

　　事實(shí)上，從2010年開始房地產(chǎn)基金在國內(nèi)發(fā)展兇猛。根據(jù)投中研究院對人民幣房地產(chǎn)基金的研究，國內(nèi)人民幣房地產(chǎn)基金雖從2008年開始出現(xiàn)，但在2010年才開始蓬勃發(fā)展，當(dāng)年新募基金數(shù)量48只，募集規(guī)模271.76億元。2011年更是房地產(chǎn)基金井噴的一年，新募基金數(shù)125只，總募集規(guī)模1004億元。截止到2013年末當(dāng)年的總募集規(guī)模已超過1300億元。

　　上述研究顯示，目前國內(nèi)房地產(chǎn)基金投資策略整體上以機(jī)會型策略占據(jù)主要份額，87%的機(jī)構(gòu)都以與開發(fā)商模式緊密結(jié)合獲取高額投資收益為主要策略。

　　但投中集團(tuán)分析師李鑫提醒道，雖然近三年房地產(chǎn)基金市場規(guī)模每年都保持近100%的增長，但伴隨著房地產(chǎn)市場投資成本和現(xiàn)金流緊繃帶來的壓力，地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險進(jìn)一步上升，或?qū)?dǎo)致行業(yè)的分化。

　　薛明私下向記者坦言，雖然金融模式的創(chuàng)新給地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際業(yè)務(wù)擴(kuò)張過程中提供了一種輕資產(chǎn)的模式，但國內(nèi)房企以基金合作的方式參與項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)在尚處于一個早期試水的階段。

　　薛明去年在與一些房地產(chǎn)基金的LP（有限合伙人）接觸后發(fā)現(xiàn)，在地產(chǎn)調(diào)控接連出臺，行業(yè)走勢下滑，LP對行業(yè)的預(yù)期也在不斷走低。雖然2014年全年的房地產(chǎn)基金的表現(xiàn)尚未有數(shù)據(jù)統(tǒng)計完成，但根據(jù)清科研究中心在2014年上半年提供的信息，房地產(chǎn)投資在經(jīng)歷2013年大爆發(fā)后在2014年已降幅明顯。募資難在去年已成為房地產(chǎn)基金行業(yè)面臨的一個整體性問題，房地產(chǎn)基金要成為房企主流的融資模式可能還需較長的時間。

　　存量市場：房地產(chǎn)新價值領(lǐng)域

　　與其他行業(yè)一樣，房地產(chǎn)市場也逃不開利潤逐步回歸社會平均水平的規(guī)律。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時代，主業(yè)難以保持過去的高增長，如何繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，已經(jīng)成為很多房企必須解決的問題。

　　住宅開發(fā)商如何開拓存量市場呢？品質(zhì)、配套、體驗(yàn)被認(rèn)為是關(guān)鍵，至少龍湖是這樣認(rèn)為。本報記者去年12月走訪了解到，龍湖在北京好望山項(xiàng)目在元旦前推了220~340平方米寬景疊拼別墅，除了在價格、配套上做文章以外，龍湖開始進(jìn)一步揚(yáng)長避短，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目景觀上的特點(diǎn)。

　　景觀設(shè)計師甄選的逾90種花草樹種，搭配形成360度造景，剔除了綠化死角同時實(shí)現(xiàn)春華秋實(shí)夏葉冬枝，如何實(shí)現(xiàn)“見樹不見墅”，都被該項(xiàng)目的置業(yè)顧問們反復(fù)提起。

　　更大的挑戰(zhàn)在于商業(yè)地產(chǎn)。去年12月19日，位于北京南城的宜家“薈聚”購物中心開門迎客，這個“捆綁”了宜家家居的購物中心甫一開業(yè)，便引來了關(guān)注：在電商發(fā)展如火如荼、購物中心門可羅雀的大背景下，一個來自北歐的公司，能在零售不景氣、商業(yè)地產(chǎn)過剩的中國城市收獲什么？

　　該家購物中心的“開發(fā)商”是英特宜家購物中心集團(tuán)，成立于2001年，為英特宜家集團(tuán)與宜家家居母公司宜家集團(tuán)共同投資組建，前者持股51%，后者持股49%，二者法律上相對獨(dú)立，但同屬一個創(chuàng)始人。

　　有分析人士對《第一財經(jīng)日報》記者指出，如何應(yīng)對激烈的行業(yè)競爭、規(guī)避“捆綁”模式帶來的擴(kuò)張局限，是未來英特宜家需要解決的問題。

　　而英特宜家購物中心集團(tuán)中國區(qū)董事總經(jīng)理丁暉對本報記者透露的計劃，則顯得十分“大步流星”：未來該公司將在中國10個左右的重點(diǎn)城市尋找開發(fā)運(yùn)營購物中心的機(jī)會。除了400個品牌商戶，丁暉認(rèn)為，6500個免費(fèi)停車位，強(qiáng)調(diào)一站式購物中心，打造約會、休閑生活中心的理念，是這個購物中心開掘存量市場的憑依。

　　除了強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)，大數(shù)據(jù)時代的物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，也讓開發(fā)商找到了開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)存量的技巧。萬科在北京的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目金隅萬科廣場，北京萬科與百度攜手發(fā)布首個合作成果V-in，通過LBS技術(shù)和大數(shù)據(jù)分析將消費(fèi)者、商家和商場運(yùn)營方三者緊密結(jié)合形成了良性生態(tài)系統(tǒng)，使金隅萬科廣場成為第一個實(shí)際意義上的智能購物中心。

　　此外，金隅萬科廣場還可以利用“百度搜索+百度地圖+室內(nèi)精準(zhǔn)WIFI定位”的組合，為顧客提供購物全周期的路線規(guī)劃及導(dǎo)航服務(wù)，形成“定位—室外導(dǎo)航—停車引導(dǎo)—室內(nèi)導(dǎo)航—反向?qū)ぼ嚒党獭钡膶?dǎo)航閉環(huán)。

　　“只有獲得回款才是真正的銷售，當(dāng)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)進(jìn)入白銀時代，尤其當(dāng)市場處于調(diào)整期的時候，企業(yè)需要加倍重視經(jīng)營性現(xiàn)金流的健康，需要用更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某叨葋頊y度我們?nèi)〉玫匿N售業(yè)績?！比f科總裁郁亮在致員工信中這樣說。

　　服務(wù)商：建立城市或社區(qū)商業(yè)新生態(tài)

　　房子越來越難賣，賺的錢越來越少，這是當(dāng)下中國房地產(chǎn)開發(fā)商們所處的境況。

　　造成這種現(xiàn)象的原因在于，房子在中國已逐漸飽和，開始由增量時代進(jìn)入存量時代。

　　包括萬科、招商地產(chǎn)、花樣年等在內(nèi)的開發(fā)商已經(jīng)意識到存量市場的巨大空間，開始向服務(wù)商轉(zhuǎn)型，為存量市場提供多元化的服務(wù)來獲利。甚至有開發(fā)商喊出“請別再叫我開發(fā)商”。

　　作為市場嗅覺最為靈敏的龍頭房企，萬科在2013年提出要向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型。

　　在此之前，萬科一直強(qiáng)調(diào)在住宅領(lǐng)域的專注，堅持學(xué)習(xí)美國巨頭帕爾迪，走住宅專業(yè)化的路線。

　　但從2013年以來，萬科總裁郁亮在不同場合一再強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時代，彎腰就能撿錢的日子一去不復(fù)返，房地產(chǎn)企業(yè)需要重新審視自己的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，同時開拓創(chuàng)新，尋找新機(jī)會。

　　郁亮最終給出的轉(zhuǎn)型路徑是：繼續(xù)做好傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)，同時圍繞城市建設(shè)和配套發(fā)展消費(fèi)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，不斷豐富城市配套服務(wù)商的內(nèi)涵。

　　例如，萬科在過去一兩年中大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)，為住宅社區(qū)進(jìn)行“五菜一湯”配套嘗試，“五菜”指萬科自創(chuàng)的社區(qū)餐飲連鎖品牌“第五食堂”、超市、銀行、洗衣店、藥店，“一湯”則是指萬科自營的社區(qū)菜市“幸福街市”。養(yǎng)老、教育等也在萬科為社區(qū)提供的配套服務(wù)體系中。

　　說到社區(qū)服務(wù)，花樣年算是最特立獨(dú)行的一家企業(yè)，它聲稱要將自己打造成全國最大的社區(qū)服務(wù)運(yùn)營商。

　　花樣年的社區(qū)服務(wù)運(yùn)營設(shè)想最早在去年6月曝光。當(dāng)時花樣年將旗下的社區(qū)服務(wù)平臺彩生活分拆上市，這是一家利用互聯(lián)網(wǎng)思維重塑物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)的公司。

　　說得簡單點(diǎn)，彩生活就是通過一款A(yù)PP將其管理的社區(qū)居民聚集在一起，彩生活繼而為居民提供金融等服務(wù)獲利，同時商家也可以通過這個平臺向居民售賣產(chǎn)品和服務(wù)，彩生活從中收取傭金。

　　除了彩生活，花樣年還謀劃了一個名為“解放區(qū)”的公司，以互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)盟的方式收割彩生活范圍之外的物業(yè)資源。

　　花樣年控股董事局主席潘軍在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時表示，花樣年在進(jìn)一步推動社區(qū)數(shù)量和規(guī)模擴(kuò)張的同時，正在推動八大業(yè)務(wù)板塊的產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)和全面融合，利用互聯(lián)網(wǎng)將線上線下打通，使之形成有機(jī)的社區(qū)商業(yè)生態(tài)圈。

　　招商地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等龍頭房企也都在搭建社區(qū)服務(wù)平臺。

　　可以這么說，開發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型已成為新常態(tài)下的方向之一，具體是為誰服務(wù)，提供什么樣的產(chǎn)品和服務(wù)，就看各家的選擇了。

　　差異化：中小房企可持續(xù)之道

　　“自貿(mào)區(qū)將給地區(qū)樓市帶來新的亮點(diǎn)，對于整個城市的發(fā)展帶來更多轉(zhuǎn)變，開發(fā)商也會順勢而為?！闭龢s集團(tuán)天津置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理王本龍在電話里這樣告訴過記者。

　　房地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，今年，專業(yè)型房企在細(xì)分領(lǐng)域內(nèi)的表現(xiàn)出色。這些企業(yè)通過差異化定位獲得品牌溢價，由于需求穩(wěn)定，未來發(fā)展也將更穩(wěn)健，具備持續(xù)增長的條件。

　　記者注意到很多房企都在尋找差異化，但是地產(chǎn)市場和IT產(chǎn)品不一樣，差異化并不是那么明顯，更多還是市場趨勢。

　　記者注意到，正榮集團(tuán)（下稱“正榮”）2014年的銷售業(yè)績約220億元，億翰智庫的銷售排名28位。同步布局住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，近三年正榮在全國將有12個大型商業(yè)項(xiàng)目投入運(yùn)營。

　　“隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟，樓市的區(qū)域分化也越來越嚴(yán)重。考慮未來市場變化的可能性，對每一個進(jìn)入的城市的發(fā)展空間、人口導(dǎo)入以及政策紅利等方面都進(jìn)行了深入的研究，結(jié)合發(fā)展趨勢和市場前景，我們更傾向于進(jìn)入有政策紅利的城市?！币晃徽龢s高層在電話里告訴記者，“結(jié)合自身2014年的銷售業(yè)績，大本營福建省仍然貢獻(xiàn)了超過半數(shù)的銷售金額，除了限購政策放松的因素影響外，海西經(jīng)濟(jì)區(qū)及自貿(mào)區(qū)的政策紅利都給福建省多數(shù)城市的樓市帶來了政策利好。”

　　事實(shí)上，正榮已經(jīng)有意在自貿(mào)區(qū)發(fā)展，在自貿(mào)區(qū)政策出臺的周末，當(dāng)時正榮在天津的銷售項(xiàng)目周末出現(xiàn)熱銷，而在那個周末自貿(mào)區(qū)覆蓋的上海、廣州、天津、福建都出現(xiàn)了樓盤銷量大增的情況。

　　“今年平潭1~6月銷售住宅大約9萬多平方米，7~11月已經(jīng)銷售了10萬多平方米，而平潭加入自貿(mào)區(qū)的概念也大概是今年下半年開始傳開的?！闭龢s山田（平潭）置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理陳玉堂向記者表示，“我們銷售的客戶大多還是集中在投資需求為主，而自貿(mào)區(qū)概念也吸引了周邊的投資需求，明顯感覺銷售回暖。”

　　產(chǎn)城一體化：掘金城市產(chǎn)業(yè)

　　在房企轉(zhuǎn)型的洪流中，“產(chǎn)”與“城”，成為了開發(fā)商字典里繼“房”之后的兩大關(guān)鍵詞。

　　1月4日是2015年首個工作日，在這一天，綠地集團(tuán)做了一件事情，與東航集團(tuán)辦了一場簽約儀式，東航旗下一架空客A330飛機(jī)被噴上了綠地的品牌標(biāo)識，用于執(zhí)飛上海至北美、歐洲及澳洲等國際航線。

　　這架以“綠地號”冠名的飛機(jī)，被綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良視為國際化戰(zhàn)略升級的一張“空中名片”。除了在空中，綠地在陸地上的航空港布局正在進(jìn)行。

　　2014年12月30日，鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)綠地會展城開工，與此同時，鄭州國際陸港產(chǎn)業(yè)配套綠地項(xiàng)目進(jìn)行了一場簽約。這被綠地集團(tuán)視為“產(chǎn)城一體化”綜合開發(fā)戰(zhàn)略、發(fā)展有主題內(nèi)容產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一次嘗試。

　　公開資料顯示，鄭州航空港區(qū)為全國首個上升為國家戰(zhàn)略的航空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展先行區(qū)，綠地旗下的綠地會展城項(xiàng)目，則為綠地集團(tuán)投資鄭州航空港區(qū)的首個項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)東部，總占地面積約3900畝，分為會展中心及配套服務(wù)兩部分，總投資額約270億元。

　　張玉良的計劃是，將該項(xiàng)目建設(shè)成為以會展中心為城市引擎，依托航空、鐵路樞紐，集商務(wù)辦公、會議酒店、休閑商業(yè)、綠色宜居等功能為一體的、輻射中原地區(qū)乃至全國的新國際智慧型會展城。

　　張玉良曾對《第一財經(jīng)日報》等媒體透露，未來在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，綠地將進(jìn)一步深化“產(chǎn)城一體化”綜合開發(fā)，著力發(fā)展空港新城、地鐵物業(yè)等有主題內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　張玉良口中的“產(chǎn)城一體化”，在中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一看來，有兩個層次，首先產(chǎn)業(yè)是支撐，沒有產(chǎn)業(yè)支撐就會造成就業(yè)困難，沒有就業(yè)就無法解決其生活問題；第二，就業(yè)與居住地點(diǎn)最好融合在一起，從而改變“睡城”現(xiàn)狀。

　　綠地并非唯一一個瞄準(zhǔn)“產(chǎn)城一體化”的掘金者。近年來，萬科、富力等知名房企紛紛涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。萬科簽約河北廊坊項(xiàng)目進(jìn)軍物流地產(chǎn)，富力此前也投資30億元在廣州花都空港經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)建富力空港物流園，逐步開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)。而該領(lǐng)域探路更早的還有華夏幸?；鶚I(yè)，該公司的模式是，前期投入巨大資金建設(shè)產(chǎn)業(yè)平，“讓產(chǎn)業(yè)賺錢，讓做產(chǎn)業(yè)的人也賺錢”，從而進(jìn)行規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營、孵化、服務(wù)。

　　產(chǎn)城融合于一體，好處顯而易見。中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員陳耀曾對記者表示，從最開始的城市定位、空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，到城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理、公共設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)及城市運(yùn)營等，可以解決產(chǎn)城割裂的問題，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)空間、生活空間、生態(tài)空間的有機(jī)結(jié)合。

　　某證券公司房地產(chǎn)行業(yè)分析師則對本報記者指出，能夠集聚和整合城市的人口、產(chǎn)業(yè)、物流、資金和信息等商業(yè)資源，根據(jù)城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段和用戶消費(fèi)需求，適時接入各種新型增值服務(wù)業(yè)態(tài)，才能營造真正的城市商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。