成也蕭何，敗也蕭何。

前幾年，房地產(chǎn)市場的火爆，催生了一批批高利潤行業(yè)：信托規(guī)模飛速突破10萬億元大關(guān)；私募基金野蠻生長，“閉著眼也能賺到錢”；影子銀行就像打不倒的“小強”，如影隨形。

然而，2014年開始，暴利時代結(jié)束了。

曾經(jīng)供職于北京某知名地產(chǎn)私募基金的小何，剛剛跳槽?！艾F(xiàn)在還是在私募基金公司，不過不做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)了。”回想起2014年，小何覺得，很難想象?！斑@一年，什么房地產(chǎn)項目都不敢投了，因為開發(fā)商還不了錢，大部分都是在借新還舊。”

同樣，上海某信托公司的一位業(yè)務(wù)主管也在感慨，“看看吧，2014年我們部門什么房地產(chǎn)項目都沒做，大公司談不攏，小公司還不如不做，這一年，我們做得更多的是地方政府融資平臺類信托?！?/p>

而來自于銀行信貸的風(fēng)險偏好，在這一年也下降到了最低點。

2015年開局，盼望中的降息、降準并未來臨，房地產(chǎn)開發(fā)商債務(wù)危機消息卻不時傳出。就像2014年，又是以房企債務(wù)危機開局。

一葉知秋。房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險剛剛暴露，更多或好或壞的事情才剛剛開始。

避險為上

2014年被業(yè)內(nèi)稱為“違約元年”。

這一年，經(jīng)濟增速的下滑，伴隨著一家家開發(fā)商資金鏈斷裂風(fēng)波，不少金融機構(gòu)被牽連其中。

這一年，開發(fā)商有著破千億元的到期信托債務(wù)需要償還，然而，房地產(chǎn)銷量卻急劇下滑，房企四面楚歌。

這一年，各商業(yè)銀行不約而同收緊了房地產(chǎn)信貸政策，尤其是對三四線城市住宅和一二線城市商業(yè)地產(chǎn)。一些銀行對房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)實行總量控制和名單制管理，持續(xù)提升抵質(zhì)押率。“央行從來沒有對開發(fā)貸有過明確要求，銀監(jiān)會也沒有規(guī)定，開發(fā)貸規(guī)模一般由商業(yè)銀行自己把控。”交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平指出，商業(yè)銀行風(fēng)險偏好下降是收緊開發(fā)貸的主要原因。

三大國際信用評級機構(gòu)之一標準普爾2014年12月發(fā)布報告，稱中國銀行業(yè)持有的房產(chǎn)市場風(fēng)險敞口遠高于其報表的貸款數(shù)據(jù)，房產(chǎn)市場下滑至少一兩年內(nèi)會增加銀行業(yè)的信用風(fēng)險。這是標普在不到一個月時間里第三次警告中國。標普估算中國30%～40%的企業(yè)貸款以房地產(chǎn)和土地作為抵押。

央行調(diào)查統(tǒng)計司副司長徐諾金也曾撰文指出，一旦市場對房價的預(yù)期由看漲轉(zhuǎn)為看跌，則會出現(xiàn)恐慌性拋售，極易誘發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。

而根據(jù)中國銀監(jiān)會披露的最新數(shù)據(jù)，截至2014年三季度末，中國商業(yè)銀行不良貸款余額達7669億元，環(huán)比增加725億元，連續(xù)12個季度上升；不良貸款率1.16%，環(huán)比上升0.09個百分點，創(chuàng)近4年新高。

這一年，信托公司對于房地產(chǎn)項目的篩選標準嚴之又嚴。先是遵循銀監(jiān)會明確要求的“四三二”規(guī)定，即項目四證齊全、企業(yè)資本金達到30%、開發(fā)商二級以上資質(zhì)，并且需要進行事前審批；而后，面對房地產(chǎn)市場分化，三四線城市地產(chǎn)商幾乎全軍不保情況下，信托公司再次主動提高了標準。

這樣嚴格的標準，使得信托公司很難找到合適的地產(chǎn)投資項目。地產(chǎn)信托規(guī)模在2014年底大降。用益信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年四季度，房地產(chǎn)集合資金信托的發(fā)行、成立規(guī)模分別為485.8億元、355.6億元，同比大幅下降61.2%和64.8%。

這一年，地產(chǎn)私募基金的野蠻生長態(tài)勢也終于結(jié)束。房地產(chǎn)行業(yè)資金流動性減退已不足以支撐私募基金超高的資金成本，同時，房貸債務(wù)違約風(fēng)險的頻發(fā)，也為地產(chǎn)私募基金敲響了警鐘。

“避險”成為包括銀行、信托、基金在內(nèi)金融機構(gòu)的首要投資準則。而房地產(chǎn)違約風(fēng)險，在2015年或許會來得更為猛烈些。

轉(zhuǎn)型應(yīng)變

避險之外，總要為生存爭取點什么。

面對不再樂觀的經(jīng)濟形勢以及不再暴利的房地產(chǎn)行業(yè)，銀行、信托、私募等金融機構(gòu)都在思考，2015年如何在布滿陷阱的沙礫中尋找金子。

面對新的十年，商業(yè)銀行基于收益和風(fēng)險管理的考慮，它們從關(guān)注項目轉(zhuǎn)向關(guān)注企業(yè)戰(zhàn)略，從單純關(guān)注住宅到關(guān)注多業(yè)態(tài)；從關(guān)注開發(fā)建設(shè)到關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈。商業(yè)銀行的身份從借貸者到房地產(chǎn)行業(yè)的參與者轉(zhuǎn)向。例如平安銀行、民生銀行參與房地產(chǎn)全行業(yè)金融鏈成為選擇的方向。

“對于信托公司而言，今后做房地產(chǎn)項目，要充分體現(xiàn)出專業(yè)判斷能力，對市場項目必須要有精準判斷，否則很可能出現(xiàn)項目違約風(fēng)險甚至最后難以兌付。”中國人民大學(xué)信托與基金研究所執(zhí)行所長刑成表示。

“信托公司轉(zhuǎn)型，對房地產(chǎn)來說，一是逐漸弱化對房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資依賴度，一些信托公司超過一半以上業(yè)務(wù)都是投向房地產(chǎn)，集中度太高，未來產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上要逐漸多元化；二是即便投資房地產(chǎn)，具體產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上也要轉(zhuǎn)型，如運營基金化產(chǎn)品投資項目，運用REITs、準REITs方式投資房地產(chǎn)。”刑成說。

形勢變了，發(fā)展業(yè)態(tài)自然要隨之改變，對于地產(chǎn)私募基金同樣如此。

“地產(chǎn)私募基金，未來是機會投資、智慧投資，而不是像以前那樣只靠投錢就可以盈利，私募基金要能管理好項目，并在預(yù)期內(nèi)退出，這是考驗私募基金未來地位的關(guān)鍵。”恒銀基金副總裁王江指出。

而一些地產(chǎn)私募基金，正在從一個簡單的資金投入者的角色慢慢過渡到“資本運營商”的復(fù)合定位。一些私募基金，則逐步和房地產(chǎn)金融混合在一起，嘗試將信托、資產(chǎn)靈活安排，同時將企業(yè)資產(chǎn)重組、行業(yè)并購，甚至包括上市公司的借殼等方式運用到房地產(chǎn)基金中去。

如果不能改變所處的環(huán)境，那么就試著改變自己。市場，總是適者生存。